St. Moritz und das Oberengadin: Anatomie eines exklusiven Immobilienmarkts mit Andrea Fanconi

00:00:00: Herzlich willkommen zu dieser neuen Episode des Resolve Podcasts.

00:00:04: Ich freue mich, dass Sie wieder eingeschaltet haben!

00:00:07: Wir freuen uns auch immer über Kommentare und Likes natürlich.

00:00:10: Wir treten gerne einen Austausch mit euch wenn ihr Themenvorschläge habt.

00:00:15: Kritikverbesserungsvorschlag alles herzlich Willkommen.

00:00:18: noch ein Hinweis in eigener Sache wir sind in verschiedenen Regionen Auf der Suche nach Verstärkung, wir bauen unser Modell schweizweit sehr stark aus.

00:00:29: Wir wissen dass einige Kollegen Fachleute aus der Branche regelmäßig zuschauen und würden uns natürlich freuen wenn interessierte Personen mit uns entsprechenden Kontakt aufnehmen.

00:00:41: Vielen Dank schon mal und ich glaube wir kommen zum heutigen Thema!

00:00:46: Sehr, sehr spannend.

00:00:48: Eine sehr spannende Region, wahrscheinlich eine der spannendsten Immobilienmärkte in der Schweiz.

00:00:54: Sankt Moritz.

00:00:56: Ich habe heute Andrea bei mir.

00:00:59: Andrea ist Direktor von Resolve in Sankte Moritz.

00:01:04: Wir haben dort kürzlich eigentlich die Filiale eröffnet und bauen dort unser Geschäft aus Und heute wollen wir ein bisschen mehr über den sehr spannenden Markt eben erfahren.

00:01:16: vor Ort gibt es wenig Leute, die bessere Gesprächspartner werden wie Andrea der dort sehr stark verwurzelt und politisch verankert ist.

00:01:27: Insofern herzlich willkommen!

00:01:28: Danke dass du dir Zeit genommen hast den weiten Weg auf Zürich wo wir heute aufnehmen.

00:01:34: Und Andrea vielleicht bevor wir anfangen Sankt Moritz.

00:01:41: ich glaube wir wissen alle wo das liegt.

00:01:42: aber was zeichnet die Region denn aus, neben vielleicht den hohen Preisen, die auch jeder so ein bisschen assoziiert mit.

00:01:53: Ja, die hohe Preise sind eine Auswirkung aus der Exklusivität dieses Orts, das würde ich sagen.

00:02:00: St.

00:02:01: Moritz, dass Obrengerin insgesamt hat eine lange und traditionelle Tourismusgeschichte.

00:02:09: Ich glaube, das ist der Ursprung von allem.

00:02:11: Dann haben es Pioniere, die diesen Ort interessant gemacht haben, die Naturschönheiten des Ortes eingebaut und damit die Attraktivität gesteigert haben.

00:02:26: Seitdem sind eigentlich Menschen, die sich das leisten können, Besucher, Touristen immer gern dort.

00:02:34: Das spricht sich um.

00:02:35: Es wird weitergetragen.

00:02:40: Samurits und Umgebung sind einfach ein sehr interessanter Ort geblieben.

00:02:47: Also es ist eine schöne Region, aber es gibt natürlich in der Schweiz viele schöne Regionen.

00:02:51: Ist das Zufall?

00:02:53: Oder weil auch die Anbindung ist zwar wirklich eigentlich in der Mitte von Europa, aber in jede Richtung hat man eigentlich ein paar Stunden.

00:03:01: Das ist jetzt wirklich so zentral und super einfach zugänglich.

00:03:06: Gibt's da eine Erklärung oder hast du eine Erklärmung?

00:03:08: Wir haben es für diese Entwicklung und die Pioniere sich genau Sankt Mobitz ausgesucht haben.

00:03:16: Gut, die Pioniere haben sich nicht so insofern Samuel jetzt ausgesuchten.

00:03:20: Die waren dort.

00:03:22: Also sie haben einfach das dort initiiert und diese Gedanke wurde an vielen Orten der Schweiz in dieser Zeit geboren.

00:03:31: aber...

00:03:34: Ist das die Zeit dieser Grand-Hotels?

00:03:36: Ja genau!

00:03:38: Und in Saint-Volets hat man das einfach... immer wieder weiter bearbeitet, würde ich sagen.

00:03:44: Vielleicht ist das nicht überall auf dieselbe Weise getan worden?

00:03:48: Wir hatten natürlich die Olympischen Spiele zweimal in St.

00:03:51: Moritz.

00:03:52: Das hatte eine große Strahlkram.

00:03:56: Und wir haben noch den Eiskanal dort, also der Bobben, die Natureisbahn.

00:04:00: Wir haben so viele Sportarten, die wir dort betreiben können und ich glaube, so ist das entstanden und immer weitergeblickt

00:04:07: worden.".

00:04:08: auch exklusive Sportarten, die es nur dort gibt.

00:04:11: Glaub ich?

00:04:11: Ja zum Beispiel Polo auf dem Eis.

00:04:14: Chresta ist glaube ich auch

00:04:15: noch hier.

00:04:16: Chresta ist ganz was Verrücktes ja genau.

00:04:19: Also neben dem olympischen Bob-Kanal gibt's

00:04:23: einen... Das

00:04:24: ist daneben.

00:04:24: Genau!

00:04:25: Die bauen das auch selber auf.

00:04:26: Ist ein exklusive Club von meistens Engländern und die kommen dann im Winterhof und fahren da den ganzen Tag runter.

00:04:35: Was sind das für Gäste also?

00:04:38: Oder auch Gäste bzw.

00:04:44: Leute, die dort wohnen oder einen Teil vom Jahr dort verbringen – das verschwimmt ja wahrscheinlich auch nicht alle sind in den Hotels.

00:04:51: viel haben Ferienwohnungen dort.

00:04:54: Was ist das für Menschen nach Sankt Moritzko?

00:04:58: Mittlerweile ist es ein sehr internationales Publikum vor allem in den ganzen exklusiven Kategorien.

00:05:06: Das richtig gesagt.

00:05:08: Einige kommen sehr gerne in die Hotels, seit Jahren immer in dasselbe Hotel.

00:05:12: Jahrzehnten vielleicht sogar und irgendwann kommt dann auch der Wunsch auf etwas zu besitzen dort und so geht das weiter.

00:05:21: Dann wird es mal Zimmer Freida kommt dann jemand Neues hinzu als ist eine gewisse Dynamik dahinter.

00:05:27: ja aber wir haben also aus allen Herrenländern Menschen die sehr gerne In die Ferien kommen oder auch Eigentum in Samuritz gekauft haben.

00:05:39: Ja, was uns in der Immobilien finanziere vielleicht auch ein bisschen Richtung Immobilie bringt sagen Moritz ist bekannt für würde schon sagen sehr hohe Preise.

00:05:52: also das sicher nicht untertrieben wahrscheinlich die höchsten preise in der schweiz und sicher auch unter den top weltweit.

00:06:02: wie kommt es dazu?

00:06:04: Wie lässt sich Rechtfertigen auch.

00:06:08: Lässt sich das rechtfertigen?

00:06:11: Rechtsfertigung für hohe Preise ist immer eine spitzfindige Frage.

00:06:16: Also schlussendlich ist es einfach der Markt, der spielt ganz einfach.

00:06:21: Das Angebot ist sehr knapp Es ist absolut exklusiv und es gibt viele Leute die das wollen.

00:06:28: Und wenn man dann genug Geld hat dass sich zu kaufen Dann spielt der Preis eben nicht so eine Rolle.

00:06:35: Und diese Dynamik führt dazu, dass die Preise dann meistens weiter steigen.

00:06:40: Warum ist das Angebot so knapp?

00:06:46: Also es muss ja auch ein bisschen damit zusammenhängen, dass entweder wenig gebaut wird, gebaut werden kann und ich denke, das muss noch ein bisschen regulieren und eindämmen sonst geht natürlich dann das Flair was wirklich wunderschön darum irgendwo verloren.

00:07:03: Aber es muss ja auch mit der Halterdauer ein bisschen zusammenhängen, dass das einfach zu wenig auf den Markt kommt.

00:07:09: Wo siehst du Gründe dafür?

00:07:12: Ja, die sind vielfältig würde ich sagen!

00:07:15: Die Top-Exklusivität, da muss man unterscheiden.

00:07:20: Wir haben natürlich viele, vor allem auch Schweizer, die sagen sich, ich würde gern was im Engadin haben und dann sagt man ja gut, das Engadin ist dir noch Groß?

00:07:33: Dann eigentlich schon eher im Oberengadin.

00:07:35: Da grenzt es ein bisschen ein.

00:07:37: und dann gibt's aber auch in Oberengadien unterschiedliche Gemeinden, wo man gerne ist.

00:07:42: und wenn man wirklich Samuritz will, dann will man nicht einen Dorf daneben sondern da will man in St.

00:07:48: Moritz sein.

00:07:49: Ihr sagt Sankt Moritz kommt ein bisschen drauf an.

00:07:53: Und dort gibt es die sogenannten Mikrolagen ganz großen Unterschied machen.

00:08:01: Es gibt dort Interessenten, die was kaufen wollen, die wollen dann nicht irgendwo in St.

00:08:07: Moritz etwas haben sondern

00:08:09: an

00:08:10: dem Hang.

00:08:10: und wenn es da gar nichts mehr ergibt, werden halt die zweitbesten Hänge dann exklusiver und so muss man sich das vorstellen.

00:08:17: also es ist eigentlich eine eine Anpassung an die Möglichkeiten, die es überhaupt gibt exklusive Lagen an exkluziven Lagen etwas zu kaufen.

00:08:27: Du kommst ja aus der Objektwertschätzung im mobilen Bewertung.

00:08:34: Wie bewertet man, ich sage jetzt mal ein Familienhaus das wahrscheinlich untertrieben an einem guten Hang?

00:08:43: Wo gibt es vielleicht Unterschiede zu einem Einfamilienhaus in Unterland?

00:08:49: Ja die Schätzung ist wirklich eine Herausforderung.

00:08:55: traditionell ist in europäischen länder vor allem schweizdeutschland würde ich sagen da ging man da wollte man objektive werte haben.

00:09:04: also das heißt wir haben ein sachwert wir haben was gebaut das hat so viel gekostet dass hatten wert.

00:09:11: und vor allem aus dem internationalen aus internationalen kreisen sagen wir jetzt vor allem als amerika kommt der gedanke only the market plays.

00:09:22: Und das bedeutet, eigentlich können wir nicht von einem objektiven Sachwert ausgehen.

00:09:28: Von einem Ziegelstein, der so und so viel kostet.

00:09:32: sondern was wollen die Leute?

00:09:34: Es ist eine reine Angebot- und Nachfragegeschichte geworden.

00:09:38: Das bedeutet Wir schätzen heute praktisch nur noch nach der sogenannten hedonischen Methode.

00:09:46: Also wir schauen an wieviel ist man bereit an solch einer Lage für einen Quadratmeterpreis im Moment zu bezahlen.

00:09:56: Das ist nicht nur ein Potenzial der Käufe, sondern das müssen eigentlich mehrere sein und dort legen wir in etwa den Schätzwert fest.

00:10:04: Im Wissen dass es eigentlich übermorgen schon wieder ganz anders aussehen könnte... Es ist immer eine Jetzt-Zustand einer Schätzung.

00:10:14: Gibt's in dem Markt viele Es ist ein ganz böses Wort Spekulanten oder einfach Investoren, die sozusagen auf Wertsteigerungen spekulieren.

00:10:29: Oder ist es wirklich eine Kategorie, wo Einfach ein bisschen Spielwiese für Superreiche und die Leben dann dort auch?

00:10:38: Ich würde sagen, es gibt nicht so viel.

00:10:40: Spekulation-Spekulation bedeutet ich kaufe mit den Gedanken Gewinn bringen weiter zu verkaufen.

00:10:47: der ist untergeordnet.

00:10:48: Es wird sicher Leute geben, die eine Verkaufsabsicht haben und sagen ja ich verkaufe das mirst du.

00:10:57: Ich bin nicht so drauf aus um einen großen Gewinn zu machen und dort gibt es vielleicht schon den einen oder anderen Spekulanten der da dann versucht das zu erstatten.

00:11:07: Die Übergänge

00:11:08: sind auch fließend, das kann auch immer ein bisschen.

00:11:11: Aber grundsätzlich haben wir Endkunden.

00:11:16: Das erklärt auch die Knappheit und die lange Haltung.

00:11:19: Genau,

00:11:19: genau.

00:11:24: Ein Thema ist jetzt vielleicht nicht das... Jetzt wird es ein bisschen nerdy wenn man über Zweitwohnungsinitiative Regulatorien und so weiter spricht.

00:11:34: Das hat aber bei euch oben noch ganz spezielle Auswirkungen.

00:11:39: Kannst du das vielleicht mal kurz erklären, also was ist diese Zweitwohnungsverknappung die eigentlich passiert?

00:11:48: Also eine wichtige Auswirkungen aus der Zweit-Wohnungsinitiative ist die dass in den Oberengadinnergemeinen an denen überall eine Schwelle überschritten ist.

00:11:58: Die von zwanzig Prozent gibt es auf grüner Wiese keine Zweit Wohnungen mehr.

00:12:04: Das ist nicht möglich.

00:12:05: Es gibt zwei, drei kleine Ausnahmen mit Beherbergungsbetrieben zusammenhängen aber da gehen wir zu weit.

00:12:11: Aber grundsätzlich auf Grüner Wiese gibt es keine neue Zweitwohnung.

00:12:16: Das heißt kurz zum Einordnen also wenn ich eine solche immobile Besitze oder im Bau auf Grüner Wiese dann muss sich das in Hauptwohnsitz bewohnen.

00:12:28: Wenn ich als Zweit-Wohnsitzer versuche zu betreiben.

00:12:32: Was passiert dann?

00:12:33: Dann

00:12:33: kriegst du Ärger mit ihm.

00:12:36: Also, da müssen die Gemeinden reagieren und sagen... Du musst den Wohnsitz nachweisen und so.

00:12:46: Das ist wirklich eine behördliche Geschichte.

00:12:48: Natürlich gibt es da Gemeinden, die ein bisschen kulanter sind oder aggressiver sind.

00:12:54: Es gibt auch Möglichkeiten einen Zweitbohnsitz dort zu haben.

00:12:59: wenn man zum Beispiel als Paar Die Wohnsitze aufteilt, es geht ... Okay.

00:13:03: Wegen so Tricksereien und so oder ...

00:13:06: Kann man so sehen?

00:13:08: Ja, das ist eine legale Umgebung.

00:13:09: Genau.

00:13:11: Das direkte Zweitwohnsitzes.

00:13:13: Aber grundsätzlich ist es schon so auf grüner Wiese kann man das nur als Erstwohnungen benutzen, vermieten oder auch dann wieder verkaufen.

00:13:23: D.h.,

00:13:23: da gibt's einen zweiten Markt.

00:13:27: Jetzt haben wir aber die schon bestehenden Zweitwonungen die immer schon als Zweitwohnungen benutzt werden, die werden natürlich gehandelt.

00:13:36: Wenn einer sie verkauft, kommen Sie in den Verkauf.

00:13:39: und dann gibt es eben noch die Wohnungen, die bis jetzt oder noch lange als Erstwohnsitz benutzt wurden und vor zwanzig zwölf erstellt worden.

00:13:52: Die heißen altrechtliche Wohnungen.

00:13:55: Altrechtliche Wohnungen sind in der Nutzung frei.

00:14:00: Also ich kann in der Wohnung als Erstwohnsitz bleiben, wohnen und irgendwann entscheiden.

00:14:06: Ich verkaufe das aus zweiter Wohnung.

00:14:08: Ja,

00:14:08: genau.

00:14:12: In der Konsequenz wird es auf diesen altrechtlichen Wohnungen immer einen gewissen Druck haben wenn die Preise steigen diese zu verkaufen weil es einfach ein hoher Wert ist auf dem man sitzt.

00:14:30: Kann man da irgendwie fallenfach den Faktor nennen?

00:14:33: Was das ausmacht auf dem Wert, dass das Recht, das als Zweitwohnung benutzen zu können.

00:14:41: Kann man das irgendwie beziffern?

00:14:44: Kommt natürlich auch wieder auf die Lage an... Ja!

00:14:49: ...an Toplagen oder in wirklich beliebten Lagen.

00:14:51: kann das Fakto drei ausmachen.

00:14:53: Ja

00:14:54: okay ja interessant.

00:14:56: Wenn wir vielleicht bei zwölf tausend sind im Quadratmeter bei einer ersten Wohnung, dann sind wir vielleicht bei drei, fünf und dreißig, sechsundreißig tausend als Zweitwohnung.

00:15:08: Das ist natürlich schon massiv dann.

00:15:14: Was mich noch interessieren würde ... Wir reden jetzt natürlich über St.

00:15:18: Moritz.

00:15:19: das ist eine relativ begrenzte Fläche aber es hat ja Dörfer drum herum.

00:15:28: Wie verhält sich das?

00:15:29: Wie groß ist das Preisgefallen Und die Nachfrage, weil es gibt ja auch wirklich schöne Dörfer benachbart.

00:15:39: Warum konzentriert sich das so stark auf Sankt Moritz?

00:15:43: Wenn ja, warum und wie ist das einzuordnen?

00:15:47: Ich würde schon sagen dass SankT Moritz hier noch eine Spur exklusiver ist als die nähere Umgebung.

00:15:54: aber erstens hat Sankte Moritz eine gewisse Strahlkraft Und zweitens sind die Dörferunterung zum Teil sehr beliebt als Ferienorte, vor allem für Schweizer.

00:16:09: Aber auch beim internationalen Publikum.

00:16:11: Es gibt ganz viele Leute, die das Engadin besuchen und nicht mitten in Samuritz wohnen wollen sondern einfach die Gelegenheit nutzen wollen nach Samuriz kommen zu dürfen im Engadin vor allem deswegen sind, weil sie abgeschieden sein dürfen.

00:16:33: Also ich nehme als Beispiel kann ich meine Wohnsitzgemeinde nehmen, Celerina.

00:16:37: das ist ja mit dem Skigebiet von Samoritz verbunden.

00:16:41: wenn ich es ein bisschen ruhiger haben will mehr Sonne haben will dann dann dann kauf' ich lieber was in Celerin vor allem also ein bisschen dünnstiger ist als in Cellerino.

00:16:50: Bisschen

00:16:50: aber es nimmt sich nicht

00:16:52: so viel?

00:16:53: Es nimmt sich nichts so viel Je weiter man dann weggeht, es gibt wirklich einige Orte die stark konkurrieren.

00:17:02: Silvablaner hat viel gemacht.

00:17:04: Pontresina hat auch einen schönen Markt aber eigentlich alle Gemeinden im Oberengadin.

00:17:10: Ja

00:17:10: das ist eine schöne Region ein echt Besuch wert für jeden der noch nicht da war sich das mal anzuschauen.

00:17:19: Andrea wann sollten Sollte ich als Kunde mit dir Kontakt aufnehmen, was gibt es vielleicht auch für Spezialitäten zu beachten in der Region?

00:17:34: Ja, es gibt also Resolve ist ja für jeden Kunden hier.

00:17:40: will da hier wirklich auch betonen.

00:17:41: Uns geht es ja nicht darum, nur exklusive Kundschaft zu bedienen sondern auch für jeden der einen Zweitwohnsitz kaufen will als Ferienwohnung aber auch für jedem der dort wohnt und seine Erstwohnungen finanzieren will vielleicht auch ein Baurecht erhält weil das natürlich günstiger ist im Einkauf ziemlich schwierig in der Finanzierung sein kann.

00:18:04: Da können wir durchaus die Möglichkeiten erweitern, als wenn man einfach zur Hausbank geht.

00:18:11: Aber auch als Kunde der eine Immobilie kauft, die einen sehr hohen Kaufpreis hat und die Banken vielleicht hier vorsichtig sind in ihrer Einschätzung, da können wir sicher helfen, weil wir ein großes Bankennetzwerk haben ist vielleicht eher bereit, über dem Schätzwert die Software der Bank herausspuckt zu gehen.

00:18:42: Schätzwerte sind ein wichtiges Thema dort oben.

00:18:45: Danke Andreas für das Zit-Knoheisch den Wieter Weg auf dich Knohäsch.

00:18:50: ich freue mich auch bald wieder im Sankt Moritz unterwegs zu sein und danke fürs Besuch!

00:18:57: Auch dass ich hier sein durfte ja?

00:19:00: Auch Ihnen liebe Zuschauer vielen Dank fürs zuschauen Und bis zum nächsten Resolve Podcast.