Wohnen in der Schweiz 2035: Weshalb Flexibilität zum entscheidenden Werttreiber wird, mit Christian Kuhlen

00:00:00: Willkommen zu dem neuen Resolve Podcast.

00:00:03: Mein Name ist Jonas, ich bin Regionaldirektor für die Deutschweiz und das Tessin bei Resolve.

00:00:10: Bevor wir anfangen mit unserem heutigen Gast und dem sehr spannenden Thema heute habe ich ein zwei Sachen in eigenem Interesse zu verkünden.

00:00:20: Erstens bitte!

00:00:21: Wir wissen dass wir eine wachsende Follower- schaft haben.

00:00:26: Kommentiert doch gerne, liked folgt uns und kommuniziert mit uns.

00:00:32: Wir treten gerne in Austausch mit euch was Vorschläge gern auch was Kritik anbelangt.

00:00:37: Wir hören gern von euch und freuen uns über jede Nachricht.

00:00:41: Und zum zweiten wir wissen dass ganz viele Spezialisten aus der Branche zuschauen Finazierungsspezialisten und Resolve ist sehr stark im Wachstum.

00:00:53: Wir suchen in verschiedenen Regionen die passenden Profile, die mit uns zusammen eben die entsprechenden Regionen entwickeln.

00:01:02: und genau auch da wenn Interesse besteht freue ich mich selber auch deren persönlich direkt an mich nachrichten dass wir weiter schauen können ob das ganze sinnvoll ist.

00:01:14: Nun kommen wir zu unserem heutigen Gast.

00:01:17: Ich freue mich.

00:01:18: heute Wir haben ein Fokus sehr stark auf Den Immobilienmarkt, insbesondere Marktentwicklung von Wohnimmobilien.

00:01:26: Heute bei mir Christian Kuhlen.

00:01:29: Herzlich willkommen!

00:01:30: Danke, dass du dir Zeit genommen hast.

00:01:32: Christian ist Head of Development bei SPS, also Swiss Prime Site.

00:01:38: für die, wo es nicht kennen wird werden wahrscheinlich nicht viele sein aber kurze Vorstellung das ist der größte Immobiliengesellschaft Die an der Schweizer Börse gelistet ist und Ich glaube, hauptsächlich seid ihr aktiv in den Prime-Regionen Zürich Genf und Basel.

00:02:00: Wir haben vorgespräch auch schon kurz besprochen dass das nicht ganz stimmt.

00:02:05: vielleicht kannst du da noch ein bisschen besser einordnen.

00:02:07: was machst du genau?

00:02:08: Vor allen Dingen auch etwas treibt dich an.

00:02:11: Warum tust Du was Du tust Christian?

00:02:13: Ja also ich bedanke für die Einladung auf jeden Fall als er der erstes.

00:02:17: Genau, das Prime-Site ist eigentlich in zwei Säulen aufgestellt werden.

00:02:21: Wie du richtig sagst, um dreizehn vierzehn Milliarden Eigenimmobilien an.

00:02:25: Prime lagen wie eben immer die Gelmoly Gebäude beispielsweise und dann haben wir auch noch die zweite Säule wo wir Mandat zu verhältnissen haben, wo wir andere Produkte managieren.

00:02:35: Das ist dann ungefähr gleich groß, auch dreizehn Milliarden groß.

00:02:38: also insgesamt unter dem Dachmantel beheimeten wir eigentlich sechsundzwanzig Milliarden.

00:02:44: Es ist eine Management.

00:02:45: Und ich bin jetzt für die Surprise Solutions im Bereich Mandates tätig, das heißt es ist eigentlich eine Sparte wo es ums Wohnen geht, entwickeln von Wohnen für Miete und auch für Eigentum genauer.

00:03:01: Wenn du heute an Wohnformen denkst, Wie denkst du, wird sich das entwickeln?

00:03:10: Welche Wohnform siehst Du da in Zukunft?

00:03:14: gefragt?

00:03:17: Ich denke früher war Wohnen eigentlich dazu da wo man nach Hause kam.

00:03:22: Nach der Arbeit um zu schlafen sag ich mal heute spätestens nach Corona musste eigentlich eine Wohnung viel mehr können.

00:03:28: also Home Office großes Stichwort sicherlich immer noch kontroverses Thema aber ist nach wie vor Ja, gefragt.

00:03:37: Und ich merke es auch selber so.

00:03:38: Wir haben jetzt gerade wieder eine Castingrunde hinter uns und durften wieder für das Team Leute einstellen.

00:03:46: Man möchte auch aktiv die Flexibilität haben zu Hause zu arbeiten.

00:03:49: Ich denke Wohnen muss immer mehr können.

00:03:52: Es muss Platz für Homeoffice sein.

00:03:54: Es muß Platz für soziale Schnittstellen sein im Gebäude.

00:03:57: Jetzt sage ich mal nicht nur in der einzelnen Wohnung.

00:04:00: Und je flexibler eine Wohnung oder ein Gebäudes ist, desto zukunftsfähiger ist es auch.

00:04:07: Okay, Flexibilität.

00:04:09: Ihr seid ja auch wahrscheinlich zweifach betroffen weil ihr habt sozusagen die Wohnimmobilien, ihr habt doch die Gewerbeimmobilie was Homeoffice natürlich dann beidseitig entsprechend tangiert.

00:04:20: auch vielleicht Stichwort.

00:04:24: oder wenn wir von Wohnformen sprechen insbesondere in den heißen Lagen Ich weiß gar nicht, ob die Statistiken noch so aktuell sind.

00:04:33: Was die Wohnfläche anbelangt, dass sozusagen immer mehr Wohnflächen pro Kopf genutzt wird.

00:04:40: Aber das Stichwort Verdichtung ist sicher politisch relevant aber natürlich auch gesellschaftlich umstritten.

00:04:50: Wie schätzt du da sein?

00:04:51: Welche Wohnmodelle werden in Zukunft akzeptiert und wie kann das wirtschaftlich funktionieren?

00:04:58: Ja, also klar.

00:04:59: Man muss sagen in der Schweiz oder ja ich glaube nicht das ist nur ein Schweizer Thema ist aber es herrscht natürlich immer so ein Stück weil dieses Not-in-Mariat denken vor.

00:05:07: Also Verdichtung, man hat das mal entschieden Volksentscheid zum Jahrzehntreizehn Revision vom Raumplanungsgesetz und man will nach Innen verdichten aber man will nicht mehr Bauland produzieren.

00:05:17: Aber klar wenn dann vor der eigenen Tür auf einmal gebaut wird und dann vielleicht auch noch zwei, drei Geschosse mehr als vorher.

00:05:25: Dann gibt es da doch schon einen gewissen Widerstand.

00:05:30: aber ich denke man kann den auch ein Stück weit brechen.

00:05:34: Brechen ist das vielleicht eine hartes Wortende, wenn man einfach in Dialog tritt.

00:05:37: Ich glaube Akzeptanz schafft man immer durch Dialog, durch Mehrwert für alle.

00:05:41: Das heißt eine gute Gestaltung attraktive Außenräume, Vernetzung von Grundstücken.

00:05:49: Dass auch der Nachbar sieht.

00:05:51: dadurch entsteht was schönes.

00:05:52: da hat sich jemand im Mühe gegeben und über diesen Dialog und über den Mehrwert für alle glaube ich kann noch Akzeptanz wieder schaffen.

00:06:02: schlussendlich wenn man eben die schöne Schweiz nicht weiter bebauen möchte und nicht mehr Fläche versiegen will dann muss man einfach Ganz in die Höhe gehen.

00:06:11: Wir nehmen den Zürich auf und es ist ja nicht nur eine Erfolgsgeschichte mit dem Dialog, wenn man das Hautumstadion anschaut.

00:06:20: Wie geht ihr mit dem Um?

00:06:21: Gibt's da irgendwelche Konzepte?

00:06:25: oder kannst du der Best Practices weitergeben?

00:06:29: Ich glaube ich probiere es da recht menschlich zu halten.

00:06:35: Du gibst einen Baugesuch ein dann Hat dann irgendwann in Zürich jemand, dass wenn es da publiziert wird hat jeder die Möglichkeit den Entscheid zu bestellen und weiß ja ungefähr.

00:06:45: Wir haben uns interessiert und wir nehmen nichts.

00:06:47: und dann ist meine Philosophie eigentlich auf die Leute zuzugehen mit ihnen zu reden und abzuholen was sind so die Bedürfnisse?

00:06:54: Es sind wirklich zum Teil Banalitäten.

00:06:57: sie wollen einen Ablauf wissen.

00:07:00: Lärmemission letztlich hatte ich ein Projekt da ging's darum das man Von der Erschließung her war die Frage, ob wir beispielsweise einen kleinen Wegverbindungen machen können für die Bewohner, die hinter uns sind.

00:07:13: Auch eine Eigentümergemeinschaft, wo sie dann schneller zum ÖV kommen.

00:07:18: und da haben wir ihnen oder haben uns gegenseitig ein Recht eingeräumt diesen Fußweg zu nutzen.

00:07:24: Und das sind eigentlich oft Kleinigkeiten, die Tümmeler Magi sind, sag ich mal

00:07:29: Es staunen immer wieder, dass man sich mitten in der Stadt wohnen möchte mit der ganzen Infrastruktur.

00:07:34: Aber dann möglichst natürlich nicht gestört werden von Verkehrslärm und so weiter.

00:07:39: Das ist auch ein bisschen Kompromiss, wo man an eine oder andere Stelle mitbringen muss.

00:07:46: Wie stark werden neue Haushaltsformen?

00:07:50: Singles, ältere Menschen, Patchwork-Familien, klassische Einfamilie, Wohnungen ... verdrängen.

00:07:57: Was denkst du, wie wird sich der Markt entwickeln in der Zukunft?

00:08:01: Ja ich denke aufgrund ja vieler modernerer oder neuerer Wohnformen oder auch eben zu sagen Spadschwebfamilien im Alter des Krennungen.

00:08:14: also Scheidungsfuhr die steigt nach wie vor hast du natürlich einen Trend zu kleineren Haushalten und dadurch einfach zum Mehrhaushalten.

00:08:23: Das ist sicher eine Herausforderung, weil das führt auch dazu, dass es eben angesprochen pro Kopfhörnfläche steigt.

00:08:29: Wobei da die Statistiken auch ein bisschen widersprüchlich mittlerweile sind und das Gefühl, dass jetzt mittlerweile eher stagniert wieder ein Stück oder einen hohen Niveau angekommen ist.

00:08:38: Aber ich denke, es wird nach wie vor nebeneinander geben.

00:08:42: Es wird sicher mehr kleinere Wohnungen geben.

00:08:45: aber klar, die klassische Familienwohnung bleibt dennoch gefragtes Modell.

00:08:56: Die maximale Größe, die aktuell gebaut wird sind fünf und ein halb Zimmer denke ich.

00:09:01: Es gibt wenig, wo drüber ist.

00:09:04: Und die Fläche glaube ich für die Fünf und eine halb Zimmer von der Tendenz her wird auch jetzt nicht unbedingt größer was natürlich schon auch ein bisschen die ganze Geburtenrate betoniert.

00:09:17: Wir haben natürlich keine Familien mehr mit mit drei, vier, fünf Kindern.

00:09:23: Das ist sehr selten.

00:09:25: und dadurch dass wir keine großen Wohnungen bauen betonieren wie die Situation auch irgendwie so mit ein, vor allem wenn man davon ausgeht, dass jedes Kind hat ein eigenes Zimmerbrauch.

00:09:35: das sind Themen.

00:09:36: klar mit der Scheidungsquote kann man es dann wieder auf mehrere kleine Wohnungen verteilen aber sicher nicht das Ziel.

00:09:44: also es ist ein spannendes Thema sicher auch politisch relevant.

00:09:51: Das bringt uns eigentlich direkt zum Thema Co-Living.

00:09:55: Mehr Generationenhäuser, ist das jenseits von den Marketingfolien etwas Relevantes?

00:10:05: Sieht man da eine gewisse Nachfrage oder sind das eben politische Wunschmodelle?

00:10:11: Ja, also sicherlich ein spannendes Modell.

00:10:13: Du reduzierst eigentlich die Individualfläche zugunsten von der Gemeinschaftsfläche und kannst da eigentlich mehr Qualität alluzieren.

00:10:22: Gemeinschafteräume, größere Küchen eben – ich denke es ist sicher auch im Hinblick auf jetzt zum Beispiel ältere Singles, Vereinsamungen

00:10:32: etc.,

00:10:32: ist das sicherlich eine interessante Produkt oder eine interessante Wohnform wo man auch solchen Themen vorbeugen kann.

00:10:41: Ich würde jetzt nicht sagen, dass es kein Nischenprodukt mehr ist.

00:10:44: Aber sicherlich trotzdem noch eine spezielle Wohnform, die auch uns im Berufsalltag nicht so oft begegnet nach wie vor und ich.

00:10:54: Aber durchaus schon im Einkauf, wo ich drei Jahre war, habe ich durch solche Produkte eingekauft.

00:11:00: Es funktioniert definitiv.

00:11:02: Gibt's

00:11:04: statt Landgraben?

00:11:05: Könnte ich mir vorstellen ... Zürich sowas vielleicht eher als Kantenappenzettel oder so, wo dann wirklich eher noch zu die klassische Einfamilienhaus und Familie im Vordergrund steht.

00:11:16: Kann man das irgendwie?

00:11:17: Definitiv.

00:11:18: Machvollziehen ja!

00:11:19: Also ich meine jetzt aus meiner persönlichen Erfahrung kann ich sagen wir haben sowas in so ein Produkt in Basel eingekauft.

00:11:27: zentrale Lage in Kloten gibt es sowas beispielsweise Tomodomo ist da ein Anbieter den ich persönlich kenne.

00:11:34: genau Das ist natürlich klar.

00:11:38: Gerade Kloten, Klassiker.

00:11:41: Viele Single-Haushalte.

00:11:43: Viele mit dem Flughafen assoziöse Arbeitskräfte so das durch ein interessantes Modell.

00:11:50: Aber der Unterschied zwischen Stadt und Land wird dadurch dann schon auch bisschen nachvollziehbar.

00:11:58: Vielleicht auch messbarer?

00:11:59: Das war vielleicht früher gar nicht so nachvollzieber aber ... Ja, es ist interessant wie sich das entwickelt und dass die Abstände in der Schweiz sind ja nicht so groß.

00:12:10: Aber die Differenzen dann eben doch, das ist spannend... Das betrifft aber auch die Preise.

00:12:20: Und da würde mich deine Einschätzung interessieren!

00:12:24: Wir sehen ja schon viel tiefere Eigentumsquoten im Ballungszentren als im Vergleich zu ländlichen Bohnengegenden.

00:12:36: Wie siehst du das?

00:12:37: Wird's in Zukunft nur noch Mieter geben, wird sich das weiter so entwickeln oder was ist dein Einschätzung

00:12:44: dazu?".

00:12:44: Ja also ich glaube die Schweiz war seit jeher eher ein Land der Miete statistisch gesehen.

00:12:51: Also ja auch im europäischen Vergleich war es eigentlich so dass die Eigentumsgruppen in der Schweiz immer in den unteren Rängen, sage ich mal, rangiert hat.

00:13:03: Insofern ist das glaube ich wie gewohnt.

00:13:09: Man kann sicherlich sagen dass sich das ein Stück weit verstärkt hat.

00:13:15: der Effekt also Wohneigentum, die Schere zwischen Lohn und den Eigentumspreisen gerade in so Regionen wie Zürich ist natürlich weit auseinander gegangen und es wird sicherlich für noch kleineren Teil der Bevölkerung möglich sein, Eigentum sich leisten zu können.

00:13:32: Das ist definitiv so.

00:13:34: aber eben da sehe ich dann auch oder unsere Aufgabe drin dass wir möglichst mit unseren Entwicklungsvorhaben Produkten die auf Miete zielen das ist die große Mehrheit Wohnungen nahe an eine Eigentumsqualität bringen.

00:13:53: Sei es jetzt vom Komfort, sei es aber auch von der Stabilität.

00:13:57: also dass wir eben auch dafür gerade stehen das man eine gewisse Planbarkeit hat und dass man natürlich auch gleichzeitig Vorteile hat die das Eigentum nicht bietet.

00:14:09: Also man hat eine Flexibilität, man hat zusätzliche Services wie Co-Working wie Paketboxen etc.

00:14:19: Wir haben, ich denke kann sagen wir haben ein sehr gutes Asset Management das dir wenn du Probleme hast im Haushalt viele Sachen abnimmt.

00:14:26: in so einem Jahr also nicht der Eigentümer zu sein hat nicht nur Nachteile sage ich mal und eben.

00:14:33: wir sind bemüht wirklich mit unseren Produkten nahe daran zu kommen.

00:14:37: Ja und um da jetzt vielleicht auch nochmal einen Kranz zu binden Die einfachste und die beste Methode, um der Preisentwicklung etwas entgegenzusetzen ist Angebot schaffen.

00:14:50: Und das macht hier also insofern ein ganz wichtiger Jobgrad aktuell mit eben der hohen Zuwanderung und dem knappen Angebot den ihr macht.

00:15:01: Abschließend wenn du einem Investor einen klaren Rat mitgeben Könntest, worauf er bei Wohnprojekten heute zwingend setzen sollte?

00:15:11: Was wäre das?

00:15:13: Ja und ist eine gute Frage.

00:15:14: Also auch um nicht neumal klug wirken zu wollen.

00:15:18: ich denke ja wahrscheinlich es ist wichtig dass man auf eine hohe Flexibilität setzt und auch eben ein Produkt wirklich über Generation denkt also ein Gebäude im besten Fall kann ich nur eine Nutzung beinhalten, sondern man kann Flexibilitäten schaffen durch Schaltziffern oder so.

00:15:40: Dass eben auch so wie gesagt andere Lebensverhältnisse möglich sind, indem man Wohnungen auch ummodelliert.

00:15:47: und ich denke gerade das ist sicherlich ein Thema wo man ansetzen kann, Flexibilität

00:15:52: wieder.

00:15:52: Und das schafft dann wieder auch eine gewisse Resilienz würde nicht sagen Resiliente Immobilien sind dann auch werthaltige oder wertbeständigen.

00:16:04: Man

00:16:05: reagieren kann,

00:16:06: genau.

00:16:07: Aber klar es ist Stein auf Stein immer noch und man modelliert da nicht immer gerade morgen um aber man kann gewisse Ideen mit einplanen dass sich eine Flexibilität behält.

00:16:25: Sehr spannend!

00:16:26: Danke Christian für die Einblicke.

00:16:30: Danke auch Ihnen liebe Zuschauer dass Sie heute wieder dabei waren.

00:16:34: Ich freue mich, Sie beim nächsten Mal wieder begrüßen zu dürfen beim Resolve-Fodcast.

00:16:38: Danke!